１９９７年６月不動産一般動向

６月の中古市場は一戸建てコンドミニアム共、取引件数、中間売却価格で前年同月を下回り、９６年度上半期との比較でも、取引件数では一戸建て0.8%減、コンドミニアムは9.5%減。 上半期の中間価格の９６年度比較でも一戸建てでは$335,000から$305,000へ9％減、コンドミニアムは$180,000から$155,000と13.9%減という結果で、土地所有権と借地権に分けて見ると、所有権コンドミニアムは取引件数で９６年度上半期対比９７年度は16.3%減、中間価格では$190,000から$170,000と10.5%減、借地件コンドミニアムは取引件数では９６年度対比6.8%増、但し中間価格の方は９６年度の$150,000から$125,000と大幅16.7%減となっている。 上半期の売上高で比較すると一戸建ては、９６年度の$343,677,222から$310,135,751と9.8%減、コンドミニアムは９６年度の$211,569,525から$170,091,736へと19.6%減、オアフ島全体の中古不動産市場の売上高は、９６年度の$555,246,747から９７年度は$480,227,487と13.5%減である。借地権コンドミニアムのみに取引件数の増加がみられたが、これは大幅な価格の低下による値ごろ感からの動きと思う。 二番底、三番底と６年以上に渡って続いている不動産業界の低迷は大きくハワイ経済に密接しており、その経済が外国からの投資、主に日本とカリフォルニア州に依存している現状では！不動産市場の先行きは時期的な調整はあるが、継続して低下傾向にある。

日本人所有の不動産処分進む

E&Yケネス・レベンソウル不動産グループの報告によると、１９８５年以降に始まった日本からのホテル、事務所ビル、ショツピングセンター、ゴルフ場そして高級住宅への不動産投資は１９８６年から１９９１年の間に＄１１６億ドルに達した。しかし１９９２年以降のハワイ不動産の低迷と、バブル経済破裂による資金不足で、物件の適正な維持管理が出来なくなった。あるいは銀行による資金回収の手段として処分がはじまった。１９９５年度には＄６億５千６百万ドル、１９９６年度には＄８億８千百万ドルの日本人所有の不動産が、売却されたか又は売りに出されている。特にハワイの不動産の処分される価格が投資額の35%で、全国平均の５５％に対しかなり安く処分している。これらの不動産の購入者として、経済発展の著しい他のアジアの国々が台頭しており、１９９６年度には＄３千８百万ドルをハワイに投資している。日本人所有不動産の１９９６年度の処分額は、＄１１６億ドルに対してわずか7.5%であるため、今後とも不動産の処分は続き２０００年には＄１０億ドルに達すると予測されている。

国別のハワイに対する投資（単位は1,000ドル）

�	１９９０	１９９１	１９９２	１９９３	１９９４	１９９５	合計
オーストラリア	14,250	206,800	0	1,547	0	41,500	900,478
カナダ	N/A	43,000	0	80	0	248	222,898
香港	11,450	N/A	20,000	500	50,000	6,700	380,545
インドネシア	0	0	2,500	13,375	0	0	164,475
日本	1,944,330	2,314,675	633,452	964,939	560,000	147,400	14,051,070
韓国	0	0	1,000	N/A	1,200	138,500	152,250
ニュージランド	20,500	0	N/A	0	0	10,000	68,900
台湾	0	0	12,000	90,000	100	6,000	130,100
その他	0	50,000	3,000	3,750	1,000	100	320,961
合計	1,990,530	2,614,475	671,952	1,074,191	612,300	350,448	16,391,677

ハワイの経済は？

（１） ハワイ州最大のハワイ銀行が今年の三月に行った調査結果によると、ハワイの企業主のあいだに州経済の回復に対する自信が急激に薄らいでいることがわかった。この調査は１９８８年度を１００とした場合で、最高を示したのは１９９０年２月で117.1,最低は１９９３年８月で77.9であった。昨年の８月には経済が底を打ち回復に向かうとの期待感から97.3に上昇したが今回は81.5へと低下した。その原因は今年の第一四半期の、建設契約高、小売業の売上高、州の税収入そして観光客数などが下降を示した為と思われる。これに対して米本土では消費者の経済の先行きに対する確信が今年の６月には、過去２８年間での最高値に達している。

（２）連邦破産裁判所の１９９７年６月２５日迄の記録によると、ハワイにおける企業及び個人からの破産申請件数は2023件を示し前年同期の1312件を５４％上回り、１９９５年度の年間件数2022件をも上回る結果であった。この増加率は全米一で、その大多数は破産法第七条による個人破産である。ハワイ経済の不振による解雇などが個人破産の大きな原因と指摘されている。

（３）米国労働省の発表によると、１９９２年２月から１９９７年２月迄の非農業部門の労働人口の増加は、11.8%で１億２千百十万となった。しかしハワイ州は2.3%減の５３万６百で伸び率では全米で５０番目であった。これは建設業界の低迷に依るところが大きく、同業界では１９８９年のピーク時に比べ１９９６年度は２５％も減少している。経済の不振にも因るが、ハワイの高い税金、高い生活コスト、などが新規企業の進出を妨げている。

（４） ハワイの不動産コンサルタントの調査によると、ハワイと米本土で事業を設立する場合の経費を比較すると、ハワイの方が約３５％も多くの経費がかかる事が分かった。その余分に掛かる経費の内容は、ハワイの高い賃料、労働賃金、州の重税、企業に義務づけられている従業員に対する厚い恩典などが挙げられており、パラダイス・タックスとよばれている。そのためアウトリガー・ホテルズ、アストン・ホテルズ、クレイジー・シャーツ社などの、ハワイを代表する企業では、既に米本土で出来る業務部門を移している。

外国企業による米国企業買収総額、９６年度は４１％増

外国企業による米国企業買収総額は９６年度に８０５億ドルに達し、９５年度の５７２億ドルの４１％増と言う結果であった。特に金融、保険、通信関連の伸びが大きく、また１０億ドル以上の買収件数は９５年の９件から１９件に、２０億ドル以上の件数は５件から８件へと増加した。国別では英国が１５５億ドル、ドイツ１３０億ドル、カナダ１０２億ドルで、日本は１９９０年の最高額１９９億ドルの後１９９５年度の３６億ドルまで低下したが、１９９６年度は９３億ドル迄回復した。