不動産一般動向

1998年度1月不動産取引件数

	不動産取引件数				1月時累計中間価格
	98年1月	97年1月	前年同月対比	97年累計 対比	1998年	1997年	%
一戸建	185	109	+69.7%	+69.7%	$280,000	$315,000	-11.0%
コンド	177	162	+09.3%	+09.3%	$138,000	$145,700	-05.3%
所有権	111	114	-02.6%	-02.6%	$152,000	$175,000	-13.1%
借地権	66	48	+37.5%	+37.5%	$100,000	$93,500	+07.0%

1月も去年からの勢いを維持する大変良い結果であった。１月の総売上高でも1997年度の$6,835万ドルから1998年度は$8,983万ドルと31.4%増加している。これは主に価格の低下、30年固定の住宅ローン金利6.75%などもその要因である。最近の市場の特徴としては、住宅対コンドミニアムの売却件数比率が従来の１対２から、１対１へと変わって来た事です。住宅の増加は価格の低下と低金利、コンドミニアムの減少は住宅保険の値上がり、州法で義務づけられた将来のコンドミニアム改築資金の積立の為などで維持管理費が高くなった事が、コンドミニアムを買いづらくしている。今後の市場の動向は、アジアの金融危機、日本の景気後退がハワイ最大の産業である観光業へ、より大きな影を落とし、ローカルの経済にもマイナスの影響を与えるのは必至であり、唯一健全な米本土からの影響がどこまでアジアのマイナスを相殺するかがポイントだと思うが、市場傾向としては上記理由で不動産価格は継続して低下、取引件数も減少すると考える。

ワイキキ・インターナショナル・マーケット・プレイス借地権紛争解決

WDCベンチャー社は1968年7月から地主であるクイーン・エマ財団より2045年６月までの賃貸借契約を結びインターナショナル・マーケット・プレイスを運営していた。1995年7月からの新しい借地代の交渉に際し、財団側の土地評価額$980/sqftとWDC側の評価額$400/sqftの査定評価額で双方の同意が得られず、第３者による調停で1996年11月に土地評価額は$470/sqft、１年間の新借地料$500万ドルとの決定が下された。WDCはそれまで年間$187,000の賃料を払っており$350万ドルの賃料を提示したが財団側との話合いがつかず、1996年12月に連邦破産法１１条（会社更生法）の適用を申請し財団との交渉する時間を得ようとしていたが、1998年1月地主、借地人との和解合意が成立した。その内容は、$775万ドル以上の未払い地代は免除される代わりにマーケット・プレイスを地主に返還すると言うものである。

1997年度、他島の不動産市況

価格の低下とこれ以上価格は下がらないのではないかという思惑、金利の低下、オアフ島からの隠退者による生活費の安い他島への移住、経済の回復基調にある米西海岸、特にカリフォルアからのリゾート物件に対する投資などで、97年度の各島は表の通りハワイ島のコナ地区の15.2%増から、同じハワイ島ヒロ地区の172%増迄、大変良い結果であった。

	取引件数			中間価格
	1997年	1996年	%	1997年	1996年	%
マウイ島
一戸建	550	441	+24.7%	$249,950	$265,000	-05.7%
コンド	833	563	+48.o%	$150,000	$175,000	-14.3%
西ハワイ島
一戸建	486	422	+15.2%	$210,000	$204,000	+02.9%
コンド	394	340	+15.9%	$133,000	$128,500	+03.5%
東ハワイ島
一戸建	464	383	+21.1%	$102,000	$124,000	-17.7%
コンド	49	18	+172.2%	$50,000	$79,500	-37.1%
カウアイ島
一戸建	199	162	+22.8%	$221,000	$219,000	+00.9%
コンド	144	123	+17.1%	$120,000	$140,000	-14.3%
オアフ島
一戸建	1,993	1,725	+15.5%	$305,000	$334,000	-08.7%
コンド	2,055	1,969	+04.4%	$150,000	$173,000	-13.3%
ハワイ全島
一戸建	3,692	3,133	+17.8%	$260,040	$241,462	-07.1%
コンド	3,475	3,013	+15.3%	$144,729	$165,998	-12.8%

借地料更新の交渉でビショプ財団敗れる

ココヘッド・ビレジ・コンドミニアムの７人の所有者が借地料の更新でビショプ側が提示した土地評価額$73,500に対し、自分達の評価額$47,000での紛争は調停委員会が、土地の評価額を$57,292との決定を下した。これにより住人達にとっては、従来の月$10の借地料がビショプ側の月$500から$286となる。ビショプが提示した価格が下方修正されたのは初めてで、財団が抱えている5,000人のコンドミニアム所有者との今後の底地権買取り交渉への影響は必至と思われる。

1997年度ハワイへの観光客数は0.7%増加

観光局の発表によると1997年度のハワイへの総観光客数は688万人で1996年の683万人から0.7%増であった。地域別に見ると米本土、ヨーロッパ方面からの観光客数は1996年の400万人から1997年は408万人と1.8%増、これに対して日本、アジア方面からの観光客数は1996年の283万人から1997年度は280万人と0.9%減少した。観光客の延べ滞在日数で見ると1996年の5,915万人から1997年度は5,798万人と-2.0%、117万人減少している。

ハワイの今年の雨季は異常

気象庁の発表によると今年1月のハワイの降雨量はエルニーニョ現象の為貿易風、貿易雨が不足し、ハワイ島ヒロ市では通常の1%, マウイ島では10%以下、他の島でも通常の３分の１から半分であった。ダイアモンドヘッドもパンチボウルも今年は、未だ茶色です。